Land und Haus in Thailand

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Land und Haus in Thailand
Miete oder Kauf?

Vor der Suche nach einer Wohnung oder einem Haus sollte man sich überlegen, ob ein Kauf oder eine Miete sinnvoller ist. Dabei spielen nicht nur die finanziellen Möglichkeiten, sondern auch die persönlichen Lebensumstände eine Rolle.

Gerade für ältere Menschen stellt sich die Frage, ob es sinnvoll ist, einen großen Teil des Vermögens in einer Immobilie zu binden oder das Geld lieber für einen angenehmen Lebensstandard zu verwenden.

Ein Mietobjekt bietet zudem mehr Flexibilität. Sollte sich das Wohnumfeld zum Nachteil verändern, etwa durch eine größere Baustelle oder zunehmenden Lärm, kann man relativ unkompliziert umziehen.

Der Kauf einer Immobilie hat allerdings den Vorteil, dass man sie nach eigenen Vorstellungen gestalten und umbauen kann. Bei einer Mietwohnung ist dafür die Zustimmung des Vermieters erforderlich. Außerdem gehen die Kosten solcher Veränderungen bei einem späteren Auszug meist verloren.

Bei langfristigen Mietverträgen ist darauf zu achten, dass diese beim zuständigen Landamt registriert werden. Nur so ist ein Mietvertrag über mehr als drei Jahre rechtlich durchsetzbar. Die Verträge sollten unbedingt von einem unabhängigen Rechtsanwalt geprüft werden. Gerade die thailändische Rechtssprache ist selbst für viele Einheimische nicht einfach zu verstehen.

Überhöhte Strom- und Wassergebühren in Mietobjekten
Für Vermietungen von Wohnraum durch gewerbliche Anbieter mit mindestens fünf Wohneinheiten gelten besondere gesetzliche Regelungen. Danach dürfen die Kosten für Strom und Wasser nicht über den Tarifen der Versorgungsunternehmen liegen. Auch die Höhe der Kaution und weitere Vertragsbedingungen sind geregelt.

Der entsprechende Gesetzestext lautet: „The Stipulation of Residential Property Leasing as a Contract-Controlled Business B.E. 2561 (2018)“ Thai Law Forum (Internet Archiv) .

Auf der Homepage www.slice-of-thai.com/rental/ (runterscrollen) wird ein mehrsprachiger Mietvertrag (Thai-Englisch -Deutsch) zum Download angeboten.

Immobilienkauf durch Ausländer
Ausländer dürfen in Thailand grundsätzlich Gebäude, nicht aber die dazugehörigen Grundstücke erwerben. Für den Erwerb von Grundstücken gibt es nur wenige gesetzlich geregelte Ausnahmen, beispielsweise für bestimmte Investoren unter besonderen Voraussetzungen.

Kauf eines Condominiums
Eine Ausnahme bildet der Kauf einer Eigentumswohnung in einer registrierten Condominium-Anlage. Ausländer dürfen dort bis zu 49 % der gesamten Wohnfläche aller Wohnungen besitzen. Es kommt also nicht auf die Anzahl der Wohnungen, sondern auf deren gesamte Wohnfläche an.

Für den Kauf müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Dazu gehört insbesondere der Nachweis, dass das Kaufgeld aus dem Ausland nach Thailand überwiesen wurde. Daneben gibt es weitere gesetzlich geregelte Möglichkeiten, beispielsweise für bestimmte Investoren oder Personen mit einer Daueraufenthaltserlaubnis.

Der Kauf einer Eigentumswohnung birgt allerdings auch Risiken:

Der Unterhalt des Gebäudes könnte später vernachlässigt werden. Das kann den Wert der eigenen Wohnung erheblich mindern.

Wenn sich die übrigen Wohnungen schlecht verkaufen, kann eine weitgehend leer stehende Anlage entstehen.

Die Klima- und Geräuschdämmung entspricht häufig nicht europäischen Standards. Dünne Wände und fehlender Schallschutz können je nach Nachbarn zu erheblichen Lärmbelästigungen führen.

Hält ein Betreiber oder Bauträger die Mehrheit der Wohnungen, kann dies zu Interessenkonflikten bei der Verwaltung und den Nebenkosten führen.

Geht der Bauträger bereits vor Fertigstellung des Projektes in Konkurs, können erhebliche finanzielle Verluste entstehen.

Deshalb kann es unter Umständen sinnvoller sein, eine Condominiumwohnung zunächst nur zu mieten. Bei Problemen besteht dann wenigstens die Möglichkeit, wieder auszuziehen.

Auch der Brandschutz sollte bei der Auswahl einer Wohnung nicht unterschätzt werden. Achten Sie auf funktionierende Rauchmelder, Sprinkleranlagen und freie, sichere Fluchtwege.

Grundstückskauf durch den thailändischen Ehepartner
Kauft der thailändische Ehepartner ein Grundstück auf seinen Namen, muss beim Landamt erklärt werden, dass das dafür verwendete Geld ausschließlich aus seinem persönlichen Vermögen stammt. Der ausländische Ehepartner muss diese Erklärung ebenfalls unterschreiben. Damit soll sichergestellt werden, dass das Grundstück nicht mit gemeinsamem ehelichem Vermögen erworben wurde.

Mit seiner Unterschrift bestätigt der ausländische Ehepartner, dass er keine Eigentumsansprüche an dem Grundstück geltend macht. Er kann daher später nicht einfach die Hälfte des Grundstücks beanspruchen, nur weil er zum Kaufpreis beigetragen hat.

Diese Erklärung betrifft in erster Linie das Eigentum am Grundstück. Sie bedeutet jedoch nicht automatisch, dass damit sämtliche denkbaren vermögensrechtlichen Ansprüche aus der Ehe ausgeschlossen sind. Ob beispielsweise anderweitige Ansprüche bei einer Scheidung bestehen, hängt von den Umständen und den geltenden gesetzlichen Bestimmungen ab.

Im Falle einer Scheidung können die in das Grundstück eingebrachten finanziellen Mittel dennoch verloren sein. Auch bei einer Trennung oder im Erbfall sollte man sich nicht auf mündliche Zusagen verlassen.

Eine mögliche Absicherung ist ein auf höchstens 30 Jahre abgeschlossener und beim Landamt eingetragener Mietvertrag (Leasehold). Allerdings ist auch dieser kein Eigentumsrecht und bietet keine Garantie für eine Verlängerung.

Eine weitere Möglichkeit ist ein sogenannter „Usufruct“ (Nießbrauch). Dieser kann dem ausländischen Partner ein lebenslanges Nutzungsrecht an der Immobilie einräumen. Das Recht endet allerdings mit dem Tod des Berechtigten und kann nicht vererbt werden.

Auch ein sogenanntes „Superficies“-Recht kann interessant sein. Es ermöglicht unter bestimmten Voraussetzungen, Eigentümer eines Gebäudes auf einem Grundstück zu sein, das einem anderen gehört.

Die genannten Rechte haben unterschiedliche Voraussetzungen und rechtliche Wirkungen. Sie müssen entsprechend gestaltet und, soweit gesetzlich vorgesehen, beim Landamt eingetragen werden. Eine pauschale Absicherung bieten sie nicht.

Wichtig: Von einer vermeintlichen Absicherung durch private Darlehensverträge oder bloße Versprechungen des Ehepartners sollte man sich nicht täuschen lassen. Solche Vereinbarungen ersetzen keine im Grundbuch eingetragenen Rechte.

Sämtliche Vereinbarungen sollten vor einer Zahlung von einem unabhängigen, im thailändischen Immobilienrecht erfahrenen Rechtsanwalt geprüft werden.

Automatische Verlängerung von 30-jährigen Mietverträgen
Viele Immobilienanbieter haben in der Vergangenheit mit Mietverträgen von 30 + 30 + 30 Jahren geworben. Eine solche automatische Verlängerung bietet jedoch keine verlässliche rechtliche Absicherung.

Der thailändische Oberste Gerichtshof hat sich mit der Wirksamkeit solcher Verlängerungsklauseln befasst. Vereinbarungen, die bereits im ursprünglichen Vertrag eine automatische Verlängerung über die gesetzlich zulässige Laufzeit hinaus vorsehen, können unwirksam sein. Auch eine Eintragung beim Landamt macht eine solche Vereinbarung nicht automatisch gültig.

Wer einen langfristigen Mietvertrag abschließt, sollte deshalb nicht mit einer gesicherten Nutzungsdauer von 60 oder 90 Jahren kalkulieren. Maßgeblich sind der konkrete Vertrag und die dazu geltende Rechtsprechung.

Gericht erklärt automatische 30-jährige Pachtverlängerungen für ungültig
Demnach sind Verträge, die diese automatische Verlängerung festlegen, ungültig, selbst wenn diese vom Grundbuchamt eingetragen wurden.
Bangkok Post vom 27.02.2025

Ausländer erbt eine Immobilie
Auch Ausländer können in Thailand Immobilien erben, beispielsweise nach dem Tod ihres thailändischen Ehepartners.

Das bedeutet allerdings nicht, dass sie ein geerbtes Grundstück dauerhaft behalten dürfen. Für ausländische Erben gelten besondere gesetzliche Beschränkungen. Unter Umständen muss das Grundstück innerhalb einer vorgeschriebenen Frist wieder veräußert werden.

Die erbrechtliche Situation sollte daher rechtzeitig mit einem auf thailändisches Erbrecht spezialisierten Rechtsanwalt geklärt werden.

In der Ausgabe Nr.17/August 2011 der Wochenzeitung DER FARANG, erklärt Rechtsanwalt Markus Klemm, dass auch Ausländer Immobilien in Thailand erben und dadurch auch anschliessend dauerhaft besitzen können.

Grundstückskauf über eine thailändische Firma
In der Vergangenheit wurde häufig versucht, das Verbot des Grundstückserwerbs durch Ausländer mithilfe einer thailändischen Company Limited zu umgehen.

Dabei wurden thailändische Gesellschafter eingesetzt, die tatsächlich kein eigenes Kapital eingebracht hatten und lediglich als Strohleute dienten.

Solche Konstruktionen sind rechtswidrig. Die Behörden überprüfen insbesondere, ob die thailändischen Gesellschafter tatsächlich Eigentümer ihrer Anteile sind und eigenes Kapital eingebracht haben.

Eine Company Limited sollte deshalb keinesfalls als einfacher Umweg zum Grundstückserwerb betrachtet werden.

Überprüfung ausländischer Landbesitzverhältnisse bis Ende Dezember
Ausländer, die über Strohmänner in Thailand illegal Land besitzen, müssen mit Zwangsversteigerung von Land und Abschiebung rechnen.
Bangkok Post vom 19.10.2026

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