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Land und Haus in ThailandMiete oder Kauf?
Vor der Suche einer Wohnung, bzw. eines Hauses, steht die Entscheidung, ein Objekt zu kaufen oder zu mieten. Es gibt vielfältige Gründe, die bei dieser Entscheidung berücksichtigt werden sollten.
Für ältere Menschen stellt sich z. B. die Frage, ob es tatsächlich sinnvoll ist, ihr Kapital so zu binden oder es doch lieber für einen angenehmeren Lebensstandard aufzuwenden. Zudem besteht bei Miete immer die Möglichkeit auszuziehen und sich eine neue Wohnung zu suchen, wenn sich mit der Zeit das Umfeld zum Negativen wenden sollte. Dies kann schon der Baulärm einer neuen, naheliegenden, langfristigen Großbaustelle sein. Der Vorteil beim Kauf ist allerdings, dass man seine Wohnung genau nach seinen Vorstellungen einrichten und umbauen kann. Bei Miete bedarf dies immer der Zustimmung des Vermieters. Zudem ist damit zu rechnen, dass alle Kosten dieser Maßnahmen in der Regel bei einem Auszug verloren gehen.
Bei einem langjährigen Mietvertrag ist darauf zu achten, dass dieser vom Landamt ins Landpapier eingetragen werden muss, um überhaupt gültig zu sein. Ein Problem ist, dass die verwendeten Mietverträge von den meisten Ausländern nicht gelesen werden können, da diese die Thaischrift meistens nicht beherrschen. Selbst Thais haben bei der speziellen fachspezifischen Sprache Probleme, diese Verträge im Detail zu verstehen.
Überhöhte Strom-/Wassergebühren in Mietobjekten unzulässigDer rechtliche Rahmen für Vermietungen von Wohnobjekten (ab 5 Wohneinheiten) ist in „The Stipulation of Residential Property Leasing as a Contract-Controlled Business B.E. 2561 (2018)“ genau geregelt. Darin wird unter Punkt 9-g darauf hingewiesen, dass die Strom- und Wassergebühren nicht die Sätze der Versorgungsunternehmen überschreiten dürfen. Viele weitere Details, wie z. B. der Umstand, dass eine Kaution von mehr als einer Monatsmiete unzulässig ist, machen diesen Gesetzestext für Vermieter wie auch Mieter interessant.
Kompletter Gesetzestextes im Thai Law Forum
Auf der Homepage www.slice-of-thai.com/rental/ (runterscrollen) wird ein mehrsprachiger Mietvertrag (Thai-Englisch -Deutsch) zum Download angeboten.
Ausländer dürfen in Thailand zwar Häuser, aber keine Grundstücke erwerben! Es gibt nur wenige Ausnahmen für Investoren oder mittels Sondergenehmigung.
Kauf eines Condominiums
An einer Condominiumanlage hingegen dürfen Ausländer bis zu 40% der Wohnfläche beteiligt sein. Das zugehörige Grundstück bleibt auf jeden Fall Gemeinschaftseigentum der Condominiumanlage. Dabei muss der Ausländer entweder Investoren-Privilegien besitzen oder nachweisen, dass das benötigte Geld aus dem Ausland stammt oder er eine Daueraufenthaltserlaubnis (Resident Permit) hat.
Der Kauf eines Condominiums birgt allerdings auch Risiken
● Der Unterhalt des Gebäudes könnte später unter Umständen vernachlässigt werden, was dann auch den Wert der einzelnen Wohnung senken würde.
● Wenn sich die restlichen Condominium-Einheiten im bezogenen Projekt schlecht verkaufen, kann eine gespenstische Wohnsituation entstehen. Als Einziger auf einer Etage zu wohnen ist sicherlich nicht sonderlich angenehm.
● Die Klima- wie auch Geräuschdämmung entspricht meistens nicht europäischen Standards. Die Fußböden der Wohnungen haben in der Regel keinen schallschluckenden Estrich und die Wände sind sehr dünn und damit auch nicht schallschluckend. Je nach Nachbarn ist daher mit störendem Lärm zu rechnen.
● Wenn der Betreiber der Anlage die Mehrheit an den Wohneinheiten hält, besteht die Gefahr, dass er sich durch ständige Erhöhung der Nebenkosten unangemessen bereichert.
● Wenn der Bauträger vor Fertigstellung des Projektes in Konkurs geht, sind meist alle bis zu diesem Zeitpunkt geleisteten Zahlungen verloren.
Deshalb ist es unter Umständen besser, eine Condominiumwohnung nur zu mieten. Dann besteht bei Problemen immerhin die Möglichkeit einfach auszuziehen.
Da im Brandfall das eigene Leben in solch einem Gebäude eher gefährdet ist als in einem üblichen Einfamilienhaus, sollten Sie auf Brandschutzmaßnahmen wie funktionierende Rauchmelder und Sprinkleranlage sowie sichere unverstellte Fluchtwege, besonderes Augenmerk legen.
Landerwerb durch thailändischen Ehepartner
Wenn der thailändische Ehepartner auf seinen Namen ein Grundstück mit Haus kauft, muss er versichern, dass der Betrag aus seinen persönlichen Mitteln stammt, oder der Ausländer muss vorab auf alle späteren Ansprüche verzichten. Sollte die Ehe also später wider Erwarten einmal geschieden werden, so verliert der Ausländer seine vorher eingesetzten Mittel.
Der Ausländer kann sich durch einen 30 jährigen Mietvertrag (mit Verlängerungsoption), der vom Landamt ins Grundbuch (Chanut) eingetragen wird, absichern. Auf diese Weise lässt sich zumindestens das Wohnrecht aufrechterhalten. Nur mit Eintragung im Grundbuch ist solch ein Vertrag überhaupt erst gültig. Da der Beruf eines Notars in Thailand unbekannt ist, wird die Eintragung des Vertrages direkt beim Landamt vorgenommen. Ob diese seit Jahren zur finanziellen Absicherung vielfach gewählte Möglichkeit weiterhin so genutzt werden kann, ist allerdings sehr fraglich. Seit 2006 weigern sich viele Landämter, Miet- und Darlehensverträge unter Eheleuten ins Grundbuch einzutragen.
Als Alternative zum Mietvertrag wurde im Pattaya-Focus Nr. 16/2002 auf den weit gehend unbekannten Mietabtretungrechtsvertrag „Usufruct Contract“ hingewiesen. Er wird gehandhabt wie der oben genannte „30-jährige“ Mietvertrag, besitzt im Gegensatz dazu aber lebenslange Gültigkeit. Die lebenslange Gültigkeit macht eine Vererbung natürlich unmöglich.
Einzelheiten sollten Sie mit einem Rechtsanwalt abklären.
Vom thailändischen Ehepartner unterschriebene Darlehensverträge stellen sicherlich keine nennenswerte Absicherung dar. Wenn der Ehepartner sich verschuldet (z.B. Spielschulden) wird auch das Haus zur Deckung herangezogen. Dann mittellos dürfte der Darlehensvertrag nur noch für sanitäre Zwecke zu verwenden sein.
Ausländer erbt Immobilie
In der Ausgabe Nr.17/August 2011 der Wochenzeitung DER FARANG, erklärt Rechtsanwalt Markus Klemm, dass auch Ausländer Immobilien in Thailand erben und dadurch auch anschliessend dauerhaft besitzen können. Sollte also tragischerweise der Fall eintreten, dass der thailändische Ehepartner verstirbt, kann also auch ein ausländischer Ehepartner das Erbe der Immobilie antreten.
Landerwerb durch thailändische Firma
Da Ausländer in Thailand der Erwerb von Land untersagt ist, wurde in der Vergangenheit versucht, diesen Landkauf über eine Company Limited, indirekt zu realisieren. Seit dem 25. Mai 2006 ist dieser ohnehin juristisch fragwürdige Trick nicht mehr möglich. Das Landamt überprüft bei einer Eintragung von Land auf eine Company Limited, ob die thailändischen Gesellschafter die Mehrheit besitzen und ob sie tatsächlich eigenes Kapital eingebracht haben, also wirklich keine Strohleute sind. Bestehende Company Limited sind von der der Verordnung noch nicht direkt betroffen.
Überprüfung von Firmen mit ausländischen Anteilseignern
Bereits im März 2001 ist in der deutschsprachigen Thaipresse wiederholt darauf hingewiesen worden, dass die thailändischen Behorden alle Thaifirmen mit ausländischen Anteilseignern überprüfen wollen. Die Praxis, den für Ausländer verbotenen Erwerb von Grundstücken über die Gründung einer Firma zu umgehen, soll so unterbunden werden. Wie Ernst dies zu nehmen ist bleibt abzuwarten, da die Umsetzung einer Behördenmaßnahme dann doch oft im Sande verläuft.
Landerwerb über eine Treuhandgesellschaft
Die thailändische Immobilien Treuhand Gesellschaft „PROPERTY INCENTIVE“, die damit geworben hat, für Ausländer den Grunderwerb zu übernehmen, hat alle Aktivitäten eingestellt.
Ausländer sollen 1 Rai (1600m²) Land in Thailand kaufen dürfenwenn sie denn mindestens 40 Millionen Baht in Thailand investieren. Der Gesetzentwurf, richtet sich an wohlhabende Rentner sowie Hochqualifizierte und wird erst nach der Veröffentlichung in der Royal Gazette in Kraft treten.
Bangkok Post vom 01.11.2022
Wird dieser Gesetzentwurf tatsächlich in Kraft treten?
Thai PBS WORLD vom 07.11.2022
THE NATION vom 10.11.2022
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